El encarecimiento de la vivienda y la especulación inmobiliaria están limitando el acceso para la clase media, que comienza a desplazarse hacia municipios aledaños en busca de opciones más accesibles.

San Pedro Sula. El crecimiento acelerado de torres en San Pedro Sula no solo refleja dinamismo económico, sino que está configurando un escenario de alto riesgo urbano: una ciudad que avanza hacia la saturación de sus servicios, con precios de vivienda cada vez más excluyentes y una presión creciente que podría derivar en un ajuste del mercado inmobiliario. Así lo advirtió el desarrollador inmobiliario Efraín Andrés Paredes, quien sostiene que la capital industrial atraviesa una fase crítica de expansión que, sin acompañamiento de infraestructura pública, podría traducirse en colapsos operativos y sociales.

Paredes durante entrevista en el programa En La Mira, explicó que el auge actual responde a una “expansión tardía” dentro del ciclo inmobiliario, una etapa donde la demanda se dispara en poco tiempo y empuja a los desarrolladores a multiplicar proyectos simultáneamente. Esto se refleja en la construcción de al menos 32 torres en la ciudad, una cifra sin precedentes que evidencia un cambio radical en el modelo urbano.

El especialista indicó que este crecimiento vertical ya se venía anticipando, pero no con la velocidad actual. A su juicio, el problema no es la verticalidad en sí, sino la intensidad con la que se está desarrollando en zonas que históricamente no fueron diseñadas para albergar alta densidad poblacional.

“Estamos viendo sectores que antes eran de baja densidad y ahora comienzan a recibir cientos de nuevas familias en cuestión de meses”, advirtió, señalando que esto cambia completamente la dinámica urbana y la demanda de servicios en esos espacios.

Infraestructura pública: el punto crítico

Uno de los principales focos de preocupación es la infraestructura pública. Paredes fue claro en señalar que el desarrollo privado —representado en las torres— avanza a un ritmo mucho más rápido que la capacidad de respuesta del municipio.

Explicó que cada torre puede albergar más de 100 familias, y que incluso en escenarios conservadores, esto representa cientos de nuevos habitantes por proyecto. Al multiplicar esta cifra por las torres en construcción, el impacto sobre calles, drenajes, redes eléctricas y sistemas de agua se vuelve significativo.

Puso como ejemplo el sector de Río de Piedras, donde en pocas cuadras ya se construyen varias torres simultáneamente. “Estas zonas fueron diseñadas con otra lógica, con menor carga poblacional. Ahora se están densificando rápidamente y eso inevitablemente generará presión”, indicó.

Además, subrayó que el problema no es solo vial. También existe una amenaza latente sobre sistemas de aguas negras y aguas lluvias, que en muchos casos ya presentan fallas estructurales. Recordó que en la ciudad existen sectores donde estos sistemas están conectados, lo que agrava el riesgo de colapso.

Obras de mitigación: entre la norma y la práctica

El desarrollador detalló que, en teoría, los proyectos deben incluir obras de mitigación exigidas por la municipalidad, como ampliación de calles o mejoras en redes de drenaje. Sin embargo, advirtió que la efectividad real de estas medidas solo podrá comprobarse cuando las torres estén habitadas.

“Se supone que se están haciendo las ampliaciones, porque el municipio lo exige, pero esto se va a ver en la práctica. Cuando las torres entren en operación, ahí sabremos si realmente funcionan”, explicó.

Añadió que el impacto de una sola torre puede ser significativo, pero cuando se concentran varias en un mismo sector, el efecto se multiplica. Por ejemplo, introducir 200 o 300 unidades habitacionales en una zona con calles estrechas genera un impacto inmediato en la movilidad.

En ese sentido, insistió en que la planificación urbana debe ser integral y coordinada entre sector público y privado para evitar que el crecimiento se convierta en un problema estructural.

Precios al alza y exclusión de la clase media

El análisis de Paredes también abordó el fuerte incremento en los precios de la vivienda. Según explicó, el mercado inmobiliario en San Pedro Sula se ha vuelto altamente especulativo, donde cada venta eleva el valor del entorno en un efecto dominó.

“Si alguien vende una propiedad a un precio alto, el vecino ajusta su precio al mismo nivel, y así sucesivamente”, detalló.

Esto ha provocado que viviendas que antes costaban entre 2.5 y 3 millones de lempiras ahora alcancen valores de 4.5 a 6 millones, mientras que apartamentos en torres pueden llegar a los 8 millones de lempiras o más.

El resultado, según el especialista, es claro: la clase media está siendo desplazada. “Ya no hay vivienda accesible dentro de la ciudad para ese segmento. Se están viendo obligados a migrar hacia municipios como Choloma, Villanueva o La Lima”, afirmó.

Torres pensadas para inversión, no para habitar

Otro punto clave del análisis es que muchas de las torres no están diseñadas para el usuario final, sino como instrumentos de inversión.

Paredes explicó que gran parte de las unidades serán adquiridas por inversionistas que luego las pondrán en alquiler, lo que cambia la lógica del mercado. “No necesariamente se están construyendo para que la gente viva ahí, sino como activos financieros”, señaló.

Esto también explica por qué los precios pueden mantenerse elevados, ya que el mercado objetivo no es la población general, sino un segmento con mayor capacidad económica o interés en rentabilidad.

Además, indicó que el concepto de lujo ha evolucionado: antes las torres eran exclusivas, ahora la ubicación es el principal valor. “La gente ya no paga tanto por lujo, paga por estar cerca de todo y evitar desplazamientos”, explicó.

Lo que viene: estancamiento y ajuste del mercado

Pese al auge actual, el experto anticipa un cambio en el comportamiento del mercado en el corto plazo. Según su análisis, la sobreoferta de proyectos podría provocar un estancamiento en los precios en un periodo de 12 a 18 meses.

“Va a llegar un punto donde la gente ya no va a poder pagar esos precios, y los desarrolladores van a tener que ajustarse”, advirtió.

Detalló que las unidades ya construidas mantendrán su valor, pero los proyectos en desarrollo podrían verse obligados a reducir precios para poder vender. Esto se debe a los costos financieros que enfrentan los desarrolladores, quienes no pueden mantener inventario sin vender por largos periodos.

Privacidad, tráfico y transformación urbana

El crecimiento vertical también traerá cambios en la calidad de vida. Paredes advirtió sobre la pérdida de privacidad en zonas residenciales, donde las torres permiten una visual directa hacia viviendas cercanas.

Además, el tráfico seguirá intensificándose, incluso en zonas consideradas exclusivas. Sectores como Bellavista, por ejemplo, ya experimentan un alto flujo vehicular pese a su carácter residencial.

“Las zonas exclusivas están dejando de serlo en términos de tranquilidad. La densificación las está transformando”, señaló.

Incluso proyectó que en el futuro muchas de estas áreas podrían dejar de ser residenciales y convertirse en zonas mixtas o comerciales, impulsadas por las nuevas dinámicas urbanas.

Una ciudad que cambia —y excluye

Finalmente, Paredes concluyó que San Pedro Sula se encamina hacia un modelo de ciudad donde predominará el acceso para sectores de ingresos medios altos, mientras que la clase media será desplazada hacia la periferia.

“Al final, la gente tendrá que decidir: pagar precios elevados por ubicación o irse a zonas más accesibles con mayor espacio”, explicó.

El fenómeno, lejos de ser aislado, refleja una transformación profunda en la ciudad, donde el crecimiento económico no necesariamente se traduce en acceso equitativo a la vivienda, y donde la falta de planificación podría convertir el desarrollo en una futura crisis urbana.

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